工人在进行扎筋作业。

4月25日，广东佛山市顺德区，睿住住工绿建科技产业园的一个工厂内，工人们正在有条不紊地进行PC构件叠合板的生产，从台车打磨到最后的养护，一共有12道工序，流水线约10分钟就可以出来一个台车。工厂的一角陈列着该公司的最新产品——MiC集成空间（模块化集成建筑），这种长方体形状的混凝土盒子内部采用装配式装修的方式，从设计、到主体结构生产、到内部装修、到吊装成品落地，仅用了15天时间，且90%的工序是在工厂“生产”的，目前已能满足40层以上高层建筑的建设需求。

据了解，MiC是目前预制率、工业化最高的建筑形式，可以实现“像造汽车一样造房子”，推动建筑行业从手工时代进入工业制造时代。

睿住住工是美的置业旗下睿住建筑科技的产业品牌，主打绿色装配。睿住建筑科技总经理林冬娜对中国房地产报记者表示，美的置业是2018年进入装配式建筑行业的，希望开辟一条与地产开发主业有较强相关性的赛道，解决建筑工业化发展中的碎片化问题。2022年，全国建筑业总产值约31万亿元，她认为内装的整个赛道能够占接近一半的比例，而相关的头部企业还没有跑出来。“我们相信这会是非常宽广的赛道，值得去拼搏。”

预制式房子 “乐高式”搭建

MiC的预制单元可以是一个厨房、一个卫生间、一个房间，甚至从外框结构到内部装修整体都在工厂完成，之后运输至现场采用搭积木的方式进行拼装。因此，睿住建筑科技将其形容为“预制式房子 乐高式搭建”。

据睿住建筑科技MiC首席专家熊士骁介绍，MiC将每一栋建筑拆解为一个个“盒子箱体”，从主体结构、外围护、设备与管线到内部装修，超过90%的施工作业，均在工厂完成，然后运输至工地现场直接吊装。这种建造方式就像生产汽车一样，每个MiC的“盒子箱体”相当于“汽车零部件”，通过智能化生产、精细化拼装，完成整栋建筑的建设，完全颠覆了传统现浇模式，减少了超90%的现场施工工序，大大降低对周边环境的影响。

按照该公司的测算，MiC可使工期减少50%，现场用工量减少60%，建筑废弃物减少75%，碳排放降低30%，能耗减少30%，材料损耗减少25%。这一技术可广泛应用于永久性建筑，覆盖商品住宅、安置房、公寓、酒店、学校、医院等多种建筑场景。

例如，睿住建筑科技为佛山南海美的置业广场的公寓供应了近650套整体卫浴产品，2个工人4小时就可以完成一套整体卫浴的安装，且即装即用。

虽然具备多项优点，但MiC也面临着没有单独标准体系、造价高的推广难题。林冬娜表示，就内地而言，传统装配式建筑的标准体系已经很成熟，而MiC的标准体系还在研讨中，此前只有深圳的一个项目使用了MiC，而且是属于专家论证型、特事特批的项目。所以在标准体系上，MiC模块的落地还需要一段时间。另一方面，由于适用于高层建筑的MiC模具的开发成本高，因此其造价比传统的建造模式大概要高出三四成。

基于这些现实问题，林冬娜认为，目前MiC更适合澳门、香港、新加坡等资源与劳动力比较匮乏的地区使用。2022年，睿住建筑科技顺利通过香港体系认证，取得“混凝土生产和供应质量规范”（QSPSC） 证书、香港ISO认证，标志着其预制构件和MiC产品拥有了正式向香港市场供应的资质。2023年初，该公司成功中标香港将军澳过渡性房屋项目，为其供应预制构件产品，同时也在珠海横琴设立了公司，与当地政府、澳门企业进行业务接洽。

林冬娜表示，港澳地区的MiC业务是睿住建筑科技的一个重点业务板块，既有助于升级技术产品、贡献毛高利率，也是对世界展示的很好窗口。据了解，香港北部都会区规划建设90多万个住宅单位，其中有15万套是政府主导、采用MiC技术的安居房，而香港本地的供应链无法满足这么大规模的订单需求。因此，对于睿住建筑科技而言，未来10年都会是一个机遇期。

据其透露，目前该公司还在同时拓展MiC的外贸业务，未来希望内地、港澳和外贸的业务各占一半比例。

房企的“新赛道”

睿住建筑科技MiC集成空间展厅。

采用装配式技术进行项目建设的开发商不少，但将其视为一条发展赛道的房企却不多。

美的置业的一位管理层表示，2018年公司开始布局装配式建筑产业，一方面是基于未来住房需求量会下行的判断，从这两年来看，地产行业总量的回归已经成为了事实。另一方面，生产技术的变革也是大势所趋，未来建造房屋的将是产业工人，在行业转型升级的背景下，装配式建筑的市场空间是不可估量的。虽然这条路可能会比较漫长，但美的置业选择成为先行者。

林冬娜也认为，建筑行业的传统工法未来将被装配式所取代，“意味着这条赛道的宽度很大，而且装配式既适用于增量市场也适用于存量市场，所以未来它的长度也非常的长。”

根据公开数据，全国新建装配式建筑面积从2015年的0.73亿平方米增长至2021年的7.4亿平方米，年均复合增速高达47.11%。《“十四五”建筑业发展规划》提到，2025年装配式建筑占新建建筑的比例将达到30%以上。有机构表示，假设2025年装配式建筑占新建建筑的比例为35%，那么当年的新建装配式面积将达到11.44亿平方米。

如此广阔的市场尚未跑出一家龙头企业。2022年，远大住工、筑友智造的收入分别为22.3亿元、15.7亿港元，睿住建筑科技的确认销售收入超过7亿元，新增合同金额超8亿元。在林冬娜看来，头部企业一年仅二十几亿元的营收，意味着行业仍有非常大的空间，“无论是想象空间还是发展空间，这也是为什么我们认为可以把它作为一条重要的赛道来发展。”

为了解决建筑工业化发展中的碎片化问题，睿住建筑科技提出了产业链一体化的发展目标，提供包含“咨询、研发、设计、生产、 销售、施工、运维”的全链条服务。

虽然背靠美的置业，但睿住建筑科技选择的是市场化发展道路，2022年，其第三方业务占比89%。粤港澳大湾区是该公司的战略重心，4个生产基地有3个位于大湾区，近两年的预制构件出货量也在大湾区位居前列。“我们更注重深耕策略，无论是客户的深耕还是区域的深耕。”林冬娜表示，相较四处撒网，深耕大湾区可以让公司在技术、风险、成本把控和服务等方面更具优势。

2023年是睿住建筑科技的转型发展期，重心是MiC新业务的外拓和业务占比的提升，以及整体毛利率、净利率的上升。该公司希望通过今年的转型，实现未来几年的快速增长，具体目标是在未来三至五年，实现每年30%至50%的复合增长。